Рынок недвижимости Узбекистана ускорил рост в IV квартале 2025 года

Ташкент, Узбекистан (UzDaily.uz) — Рынок недвижимости Узбекистана завершил 2025 год заметным ускорением: в IV квартале количество сделок купли-продажи жилья достигло 89,7 тысячи, превысив показатель аналогичного периода прошлого года на 24,5%. Это существенно выше темпов роста третьего квартала, когда прирост составил 14%. Такие данные содержатся в квартальном обзоре Центрального банка Республики Узбекистан.

По итогам всего 2025 года по стране было зарегистрировано 319,5 тысячи сделок с жильём — на 15,8% больше, чем в 2024 году.

Наиболее динамичный рост зафиксирован в Бухарской (25,6%), Сирдарьинской (23,1%), Самаркандской (19,2%), Джизакской (17%) и Хорезмской (16,4%) областях. За последние четыре года совокупная доля этих регионов в общем объёме сделок стабильно увеличивалась — суммарно на 3,6 процентных пункта. В Ташкенте, Ташкентской и Ферганской областях средний прирост числа зарегистрированных договоров составил 15,5%. По оценке регулятора, эта тенденция свидетельствует о развитии жилищного рынка в регионах за пределами столицы вследствие улучшения инфраструктуры и роста доходов населения.

Ключевыми факторами поддержки рыночной активности стали расширение ипотечного кредитования, увеличение реальных доходов граждан и наращивание жилищного строительства. Объём выданных ипотечных кредитов в 2025 году вырос на 29%, составив 21,2 триллиона сумов. Доля ипотеки в общей структуре сделок с жильём поднялась до 22% против 21,3% годом ранее. В IV квартале реальные доходы населения увеличились на 9,2%.

Активность строительного сектора нашла отражение в объёмах ввода жилья: общая площадь сданных в эксплуатацию объектов достигла 15,9 миллиона квадратных метров, что на 7,2% превышает прошлогодний показатель. Лидерами по объёму нового строительства стали Хорезмская (36%), Сурхандарьинская (6,7%) и Ферганская (6,5%) области.

Ценовые тенденции

В IV квартале цены на первичном и вторичном рынках многоквартирного жилья в долларовом выражении выросли на 5,7% и 7,9% соответственно. В сумовом же выражении динамика оказалась заметно сдержаннее: на первичном рынке зафиксировано снижение на 1,3%, на вторичном — прирост в 0,7%. Расхождение между двумя индексами отражает укрепление валютного курса в указанный период, а также стремление продавцов сохранять стоимость объектов в иностранной валюте, постепенно переходя к ценообразованию и расчётам в национальной.

Схожая картина прослеживается и на рынке аренды: в целом по республике арендные ставки в долларовом выражении выросли на 8,3% по итогам года. В Ташкенте положительные темпы роста ставок сохраняются с III квартала. В сумовом выражении цены аренды практически не изменились по сравнению с предыдущим годом, что, по данным ЦБ, указывает на достаточный уровень предложения для удовлетворения текущего спроса.

На рынке земельных участков в Ташкенте сотка (100 кв. м) в конце декабря стоила 319 миллионов сумов — на 9,4% дешевле, чем годом ранее. Регулятор объясняет снижение структурными изменениями в составе предложения: количество участков на городских окраинах увеличилось на 22%, тогда как в центральных районах предложение сократилось на 13%.

Предпочтения покупателей

Регрессионный анализ предпочтений покупателей жилья за 2022–2025 годы, охватывающий пять ключевых характеристик объектов, выявил ряд устойчивых изменений. За базовый район принят Олмазор: жильё в Мирободе в 2025 году стоило на 23,7% дороже сопоставимых объектов в базовом районе, тогда как в Бектемире — на 24,4% дешевле. Разрыв между Олмазором и соседним Юнусабадом, составлявший в 2022–2023 годах от нуля до 3,5%, к 2025 году расширился почти до 10%.

Каждый дополнительный квадратный метр площади снижает удельную цену на 0,1%. Расположение квартиры на верхних этажах уменьшает её стоимость на 0,2–0,9%, хотя в последние годы влияние этого фактора постепенно ослабевает. Характерна и обратная смена позиций на первичном рынке: если в 2022 году новые квартиры стоили на 3–6% дешевле вторичного жилья, то к 2025 году они подорожали относительно него на 3%.

В сегменте типологии строительства кирпичные дома традиционно оцениваются на 3–6% выше панельных. В последние годы наблюдается также рост премии за монолитное строительство по сравнению с панельным. Наличие нового ремонта в 2024 году прибавляло к стоимости квартиры 7–8% относительно среднего уровня.

Гедонический индекс цен

Для расчёта чистого изменения цен на многоквартирное жильё в Ташкенте Центральный банк применяет гедоническое регрессионное уравнение с дополнительным временны́м фактором. Индекс обновляется ежемесячно по методу скользящего окна за 12 месяцев, начиная с февраля 2022 года (базовый период, принятый за 100).

По результатам расчётов, цены росли вплоть до начала 2024 года, достигнув отметки 136,4 пункта к февралю того же года, что означает прирост на 36,4% в долларовом выражении. Показатель отражает именно ценовую динамику, не учитывая качественные изменения в структуре рынка — в частности, возведение современных домов или увеличение предложения в престижных районах. После небольшой коррекции индекс с середины 2025 года возобновил рост и к концу года достиг 137,4 пункта.

Параллельно ЦБ рассчитывает совмещённый индекс цен, объединяющий первичный и вторичный сегменты рынка с весами, основанными на количестве объявлений по городу. Сравнение двух индексов свидетельствует об их высокой корреляции и близких значениях в последние годы. Вместе с тем с октября 2025 года гедонический индекс демонстрирует более высокие темпы роста, что регулятор связывает со структурными изменениями на рынке — в частности, с увеличением доли жилья эконом-класса в общем объёме предложения, оказавшей влияние на общую динамику IV квартала.